új Ház és Kert

A lakáskiadás adózási rejtelmei

A magyarok közül is egyre többen ismerték fel, hogy megsokszorozhatják az ingat lanhasznosításból származó jövedelmüket, ha a rövidebb ideig itt tartózkodó, zömmel külföldi turistáknak adják ki az ingatlanjaikat, folyamatosan nő az internetes szállás-
kereső oldalakon regisztrálók száma. Sokakat meglepetésként érhet azonban, hogy utóbbi tevékenységet csak üzemeltetési engedély és adószám birtokában lehet folytatni. Egyre többen teszik fel akár saját lakásukat is azokra a közösségi oldalakra, ahol külföldi turisták szállást keresnek. A legnépszerűbb ilyen oldalon több mint 1500 magyarországi magánszemély hirdet. Az ilyen típusú szálláshelyek népszerűségét jól jelzi, hogy tavaly szilveszterkor a lakások kétharmadára érkezett foglalás, tehát jelentősnek mondható
azoknak a száma, akik ily módon tesznek szert jövedelemre.Egy múlt havi sajtótájékoztatón azt is megtudhattuk, hogy a vendégek általában 6 napot maradnak Magyarországon, a legtöbben Budapesten szállnak meg. Az oldalt tanulmányozva több olyan házigazdát is találunk, aki akár 7-8 lakást is hirdet.Az adóhatóság 2013-ra közzétett ellenőrzési irányelvekről szóló tájékoztatójában hangsúlyozza: “a világhálóra felkerülő adatok, információk bővülésével tovább erősítendő a nyilvánosan elérhető adatok kockázatelemzés során történő hasznosítása, amely különös jelentőséggel bír az internetes értékesítések vonatkozásában végzett
ellenőrzéseket megelőző kiválasztás célzottá tételében”. Vagyis a különböző szálláshely kiadó internetes oldalakon kínált ingatlanok tulajdonosainak is nagyon oda kell ﬁ gyelniük arra, hogyan kell adózniuk az így megszerzett jövedelmük után. Az adóhatóság által különböző tájékoztatókban közölt információk egyáltalán nem a “mezei” adóﬁ zetők nyelvén íródtak.Először is fontos tisztázni, hogy
magánszemélyek esetében meg kell különböztetni egymástól az ingatlan bérbeadást, illetve az egyéb szálláshely-szolgáltatást, a kétféle tevékenység merőben eltér egymástól. A bérletre vonatkozó általános szabályokat a Polgári törvénykönyvben kell keresni. Eszerint a bérleti szerződés alapján a bérbeadó köteles a dolgot időlegesen a bérlő használatába adni, a bérlő pedig bért ﬁ zetni. Vagyis ennek alapján az ingatlan bérbeadás az ingatlan időleges használatba adását jelenti, azon túl nem tartalmaz pótlólagos szolgáltatásokat.
Ezzel szemben az egyéb szálláshely szolgáltatásba - mely nem is ingatlanbérleti szerződés alapján jön létre - a szálláshely
használatán túl beletartozik például a takarítás, az ágyneműk mosása, vagy akár az internet használata is.

Miért nem mindegy, hogy ingatlan bérbeadásról vagy szálláshely-szolgáltatásról van szó? Amiben megegyezik a kétféle tevékenység, hogy az azokból szerzett jövedelem önálló tevékenységből származó jövedelemnek számít, ami az összevont adóalap része.
Utóbbi információ legfőképpen azért fontos, mert az összevont adóalapba tartozó jövedelmekből - köztük az ingatlan bérbeadásból, illetve a szálláshely-szolgáltatásból származókból is - lehet igénybe venni a családi adóalap-kedvezményt. Ezen túlmenően azonban óriási különbség van a kétféle tevékenységre vonatkozó adózási szabályok között. Az első kérdés az, hogy mikor kell, és mikor nem adószámot kiváltani, és kell-e engedély a tevékenység végzéséhez? Nem kell adószámot kérniük azoknak a magánszemélyeknek, akik kizárólag az általános forgalmi adóról (áfa) szóló törvény szerinti adómentes ingatlan-bérbeadási (haszonbérbeadási) tevékenységet folytatnak, és nem élnek az adókötelessé tétel jogával, vagyis nem ﬁ zetnek áfát. Ez a szabályozás 2010 augusztus közepe óta él, azt megelőzően minden esetben kellett adószámot kérni az ingatlan bérbeadásakor.Ha nincs adószám, akkor értelemszerűen számlát sem kell adni. Ez azonban nem jelenti azt, hogy lényegesen egyszerűsödne az érintett adózók helyzete. A számla helyett ugyanis ki kell állítaniuk valamilyen számviteli bizonylatot, amelynek nem kevés adatot kell tartalmaznia.

Szerepelni kell rajta egyebek között:

- a bizonylat megnevezésének és sorszámának vagy egyéb más azonosítójának;
- a bizonylatot kiállító gazdálkodó (ezen belül a szervezeti egység) megjelölésének;
- a bizonylat kiállítási időpontjának, illetve - a gazdasági művelet jellegétől, időbeni hatályától függően - azon időpont vagy időszak megjelölésének, amelyre a bizonylat adatait vonatkoztatni kell (a gazdasági művelet teljesítésének időpontja, időszaka);
- a (megtörtént) gazdasági művelet tartalmi leírásának vagy megjelölésének, a gazdasági művelet okozta változások mennyiségi, minőségi és - a gazdasági művelet jellegétől, a könyvviteli elszámolás rendjétől függően - értékbeni adatainak. Ezen kívül rá kell írni a számviteli bizonylatra, hogy a szolgáltatás áfamentes. Az adószám nélkül bérbeadó neve mellett a magánszemélyként kapott adóazonosító jelét kell feltüntetni. Ha a bérbeadó magánszemély számlatömböt szeretne használni - mert például cégnek ad bérbe egy ingatlant, és a bérbeadó áfás számlát kér a bérleti díjról -, akkor viszont már mindenképpen be kell jelentkezni az adóhatósághoz, és adószámot kell kérni. Nem muszáj, és egyben nem ajánlott egyéni vállalkozóvá válni a magas járulékterhek miatt, önálló adószámos magánszemélyként is lehet ezt a tevékenységet folytatni annak ellenére, hogy a rendszeres ingatlan bérbeadás üzletszerű tevékenység.
(Más önálló tevékenységek esetében kötelező egyéni vállalkozóvá válni, vagy egyéni céget alapítani, ha valaki ellenérték fejében, nyereség- és vagyonszerzés céljából, rendszeresen termel vagy szolgáltat.) Alanyi adómentességet érdemes kérniük azoknak, akik termékértékesítésből és szolgáltatásnyújtásból 6 millió forintnál kevesebb bevételre tettek szert 2012-ben, és várhatóan idén sem lépik át ezt a határt, s nincs jelentős költségük. Ha viszont valaki felújítást tervez, akkor meg kell fontolnia, nem éri-e meg jobban számára, ha az áfakörben marad. Nagyon fontos tudni, hogy ha valaki a garázsát adja bérbe, akkor adószámot kell kérnie, nem vonatkozik ugyanis a mentesség a közlekedési eszköz elhelyezésének, parkolásának biztosítását szolgáló bérbeadásra. Adószámmal lehet csak bérbe adni az ingatlannal tartósan összekötött gépet, egyéb berendezést, széfet is.

Mi a helyzet a szálláshely-szolgáltatással?

Az ingatlan bérbeadással ellentétben a szálláshely-szolgáltatóknak minden esetben adószámot kell kiváltaniuk, sőt, még üzemeltetési engedélyt is kell kérniük a település jegyzőjétől. Az erre vonatkozó szabályokat a szálláshely-szolgáltatási tevékenység folytatásának részletes feltéte-leiről és a szálláshely-üzemeltetési engedély kiadásának rendjéről szóló kormányrendelet szabályozza. Eszerint szálláshely-szolgáltatásnak számít az üzletszerű gazdasági tevékenység keretében rendszerint nem huzamos jellegű, éjszakai ott-tartózkodást, pihenést is magában foglaló tartózkodás céljára szálláshely, illetve az azzal közvetlenül összefüggő szolgáltatások nyújtása.A magánszemély az Önálló vállalkozások tevékenységi jegyzéké-ben szereplő kódokra (ÖVTJ kód) hivatkozva kérhet adószámot. A máshová nem sorolt üdülési, egyéb átmeneti szálláshely-szolgál-tatás kódja: 552006 (ide tartoznak a korábban hatályos Szakmakód jegyzék szerinti SZJ 552002 - Fizető-vendéglátás, illetve az SZJ 552005 - Falusi szállásadás.) Az egyéb szálláshely-szolgáltatás kódja: 559001 (A korábban hatályos Szakmakód jegyzék szerint SZJ 559001 Egyéb kereskedel-
mi szálláshely-szolgáltatás.)A rendelet szerint az eseti jelleggel, turisztikai céllal kiadott ingatlanok egyéb szálláshe-lynek minősülnek. Feltétel, hogy a nem kizárólag erre a célra létesített ingatlannak legfeljebb 8, erre a célra hasznosított szobája, valamint összesen maximum 16 ágya lehet. Fizető-vendéglátó tevékenységről akkor beszélünk, ha az adózó ugyanannak a magánszemélynek nyújt szálláshelyet adóévenként 90 napot meg nem haladó időtartamra.

Engedélyezési követelmény

1. A szoba nagysága:

• egyágyas: legalább 8 négyzetméter,
• két- vagy több ágyas: legalább 12 négyzetméter, a harmadik ágytól ágyanként további 4 négyzetméter,
• legmagasabb ágyszám: szobánként 4 ágy, gyermekek számára emeletes ágy használata is megengedett.

2. Vizesblokk: a vendégek számára elkülönített fürdőszoba/zuhanyozó vagy mosdó, WC, WC-kefe tartóval, WC-papírtartó papírral, higiéniai hulladéktárolóval.

3. Kávékonyha: kávé-, tea főzésére, reggeli jellegű ételek készítésére alkalmas berendezéssel (főzőlap, mosogató, asztal, szék) és felszereléssel (edények), a vendégek számára elkülönített hűtőszekrény használattal.

És most jöjjön a feketeleves: mikor, és mennyi adót kell ﬁ zetni?

Először is érdemes tisztázni a bevétel fogalmát. Bevétel a magánszemély által bármely jogcímen és bármely formában - pénzben (ideértve a készpénz-helyettesítő eszközt is), és/vagy nem pénzben - mástól megszerzett vagyoni érték. Elismert költségnek csak a bevételszerző tevékenységgel közvetlenül összefüggő, kizárólag a bevétel megszerzése, a tevékenység folytatása érdekében az adóévben ténylegesen kiﬁ zetett, szabályszerűen igazolt kiadás minősül.Nem minősül elismert költségnek a magánszemély személyes vagy családi szükségletét részben vagy egészben kielégítő termék, szolgáltatás megszerzésére fordított kiadás, vagy olyanvagyontárgy megszerzésére, fenntartására, üzemeltetésére, felújítására, karbantartására fordított kiadás, amely nem a jövedelemszerzőtevékenységgel kapc-solatos, vagy akár részben is, a magánszemély személyes vagy családi szükségleténekkielégítését célozza. Emellett értékcsökkenést is el lehet számolni az ingatlan bérbeadás és a szálláshely-szolgáltatás esetén egyaránt.
Lehetőség van arra is, hogy - ha nincsenek meg a beszerzési számlák - a magánszemély 10 százalékos költségátalányt alkalmazzon. Ebben az esetben minden költséget, így az értékcsökkenési leírást is elszámoltnak kell tekinteni.Az így kiszámított teljes jövedelem után meg kell ﬁ zetni a 16 százalékos szja-t. Fizető-vendéglátó tevékenység esetén azonban tételes átalányozást is választhatnak a magánszemélyek. Ezzel a lehetőséggel azok élhetnek, akik - ha több lakástulajdon-nal vagy üdülővel is rendelkeznek - csak egy ingatlanban folytatnak ﬁ zető-vendéglátó tevékenységet. Sietnie kell annak, aki esetleg a múlt évben megszerzett jövedelmére
szeretné a tételes átalányadózást választani. Azt ugyanis a 2012. évi adóbevallás határidejének letelte előtt kell bejelenteni az adóbevalláshoz fűzött nyilatkozatban.A tételes átalányadó évi összege szobánként 32 ezer forint, amelyet egyenlő részletek-ben kell megﬁ zetni. Fontos megjegyezni, hogy akkor is meg kell ﬁ zetni az átalányadót, ha a tételes átalányadózást választó magánszemély az adott év folyamán szünetelteti vagy megszünteti a ﬁ zető-vendéglátó tevékenységét.A mumus: egészségügyi hozzájárulás (eho)
Mindkét ingatlanhasznosítási forma esetén ﬁ zetni kell egészségügyi hozzájárulást. A részletszabályok azonban merőben eltérőek.
Ingatlan bérbeadás esetén van egy bűvös egymillió forintos határ: eddig a jövedel-emig nem kell megﬁ zetni az eho-t. Ha viszont a magánszemélynek a költségek le-vonása után kiszámított jövedelme meghaladja az 1 millió forintot, akkor a teljes
összeg után 14 százalékos hozzájárulást kell leróni. Addig kell ﬁ zetni ezt a közterhet, ameddig a magánszemély biztosítási jogviszonyában megﬁ zetett egészségbiztosítási járulék, a kiegészítő tevékenységet folytató egyéni és társas vállalkozó által ﬁ zetett
egészségügyi szolgáltatási járulék, valamint a 14 százalékos eho alapját képező jöve-delmek (például vállalkozói osztalék, árfolyamnyereségből származó jövedelem) után megﬁ zetett százalékos mértékű egészségügyi hozzájárulás együttes összege nem éri
el az adott évben a 450 ezer forintot.Kiﬁ zetőnek történő bérbeadás esetén az eho levonására, megﬁ zetésére is a bérbevevő
a kötelezett. Ha viszont a bérbeadás magánszemély részére történik, akkor a bérbeadó kötelezett az eho megﬁ zetésére a negyedévet követő hónap 12-éig.A ﬁ zető-vendéglátó tevékenységet folytatók esetében nincs mentesség bizonyos jö-vedelemhatárig, a teljes összeg után kell alapesetben 27 százalékos eho-t leróni. A tételes átalányadózást választókat csak 20 százalékos eho terheli.
Fontos tudni, hogy év közben adóelőleget is kell utalni. Kiﬁ zetőnek történő bérbeadás esetén a magánszemély a bevétel 50 százalékáig ny-ilatkozhat az igazolható vagy igazolás nélkül elszámolható költségekről, ezt a kiﬁ zető köte-les ﬁ gyelembe venni. Ha magánszemély bérli az ingatlant, akkor a bérbeadó adózónak kell negyedévenként megállapítania az adóelőleget, amelyet a negyedévet követő hónap 12-éig meg is kell ﬁ zetni.

forrás: penzcentrum.hu